Рефинансирование (перекредитование) ипотеки в Сбербанке, Россельхозбанке и других банках — что выгоднее

Рефинансирование ипотеки – один из эффективных способов уменьшить ежемесячный платеж и снизить кредитную нагрузку. Высвобожденные деньги можно использовать для досрочного погашения долга, уменьшая оплату еще сильнее и сокращая общий размер переплаты.

Особенности рефинансирования ипотеки

Плюсы и минусы рефинансирования

Рефинансирование имеет очевидные плюсы. Вы берете кредит под меньшую ставку, следовательно, сокращаются:

• размер переплаты – банк начисляет меньшие проценты;
• ежемесячный платеж – уменьшаются обе части платежа: уходящая на погашение тела кредита и на уплату процента;
• срок платежа – высвобожденные средства вы можете направить на досрочное погашение долга.

Но даже если не уменьшать продолжительность ипотеки, то снижение ежемесячного платежа – уже положительный эффект. Вы высвободите больше денег для себя и «закрытие» базовых потребностей.

Еще один плюс рефинансирования, реализуемый не всегда – возможность вывести квартиру из-под залога. Вместо ипотеки вы по факту возьмете потребительский кредит без обеспечения. Но это срабатывает при одновременно совпадении факторов:

1. Банк согласен предоставить беззалоговый кредит.
2. Размер кредита небольшой.
3. Процентная ставка по потребкредиту равна или меньше ипотечной (что очень редко).

Другой плюс рефинансирования – вы можете сменить валютную ипотеку на рублевую. В таком случае размер ежемесячного платежа закрепится на одной величине и не будет меняться из-за скачков курса.

Но есть и некоторые минусы рефинансирования ипотеки:

• вам придется понести финансовые затраты на переоформление ипотеки – банк может потребовать оценку имущества или взимать комиссию за перевод денег, возможно, придется запрашивать свою кредитную историю для проверки;
• вы не получите свободные деньги на руки, так как банки рассчитаются между собой (программы рефинансирования обычного кредита предусматривают возможность получения дополнительных сумм);
• необходимо будет переоформить страховку.

Словом, минусы рефинансирования ипотеки – это дополнительные затраты денег на проведение процедуры.

Когда рефинансирование выгодно

Чтобы понять, выиграете вы от рефинансирования в финансовом плане или нет, необходимо:

1. Подсчитать финансовую выгоду от уменьшения процентной ставки.
2. Сопоставить сумму расходов на переоформление ипотеки с выгодой.
3. Прибавить к сумме будущего ежемесячного платежа прочие обязательные расходы – например, комиссию за ведение счета и страховой взнос.

Также следует убедиться, что условия ипотеки в новом банке не хуже, чем в нынешнем. Обратить внимание нужно:

• на возможность досрочного погашения;
• на удобство пополнения счета;
• на функциональность онлайн-кабинета и смс-информирования;
• стоимость сопутствующих услуг.

Вообще, считается, что если новая ипотека окажется на 2 процентных пункта дешевле нынешней, то рефинансирование выгодно в любом случае.

Порядок проведения рефинансирования

Есть два варианта проведения рефинансирование – внутреннее перекредитование и внешнее. В первом случае банк пересматривает условия действующего договора, во втором – вы переводите задолженность в другое учреждение.

В своем банке

Если банк снизил ставки по ипотеке, то попробуйте обратиться к ипотечному специалисту с заявлением о перекредитовании. Но сперва загляните в договор, предусмотрена ли такая возможность. Некоторые банки не афишируют право клиента на рефинансирование, хотя оно есть.

Так, в 2017 году Сбербанк в добровольном порядке согласился снизить процентную ставку по ипотеке тем клиентам, которые оформили кредит более года назад, ни разу не пользовались правом на рефинансирование и при этом не допустили ни одной просрочки. Для снижения ставки достаточно было оформить заявление. Банк принимал решение практически в автоматическом режиме.

Проверьте, возможно, у вашего банка проводится аналогичная акция.

Через сторонний банк

Однако чаще всего рефинансирование ипотеки осуществляется через сторонние банки.

Порядок действий здесь будет таков:

1. Подаете документы в другой банк вместе с заявлением на рефинансирование.
2. Ожидаете, пока банк примет решение.
3. В случае положительного исхода подписываете договор с новым банком и даете ему разрешение на перевод средств в счет уплаты прежнего долга.
4. Обращаетесь в прежний банк, забираете справку о погашении ипотеки и закладную.
5. Относите закладную в новый банк (часто банки сами обмениваются закладными, так как это важный документ, а плательщик ипотеки является заинтересованным лицом).
6. Платите по новому договору в соответствии с имеющимся графиком платежей.

Многие учреждения позволяют подать на рефинансирование в режиме онлайн. Вы можете даже разослать несколько заявок, а потом выбрать подходящее предложение из одобренных. Плюсы очевидны, как минимум – не придется никуда ходить и тратить свое время.

Не стоит забывать, что даже если новый банк вам одобрил рефинансирование, то вы не должны прекращать платить по прежнему договору, пока не убедитесь, что он полностью закрыт. Иначе может сложиться такая ситуация, что деньги в «старый» банк еще не переведены, а вы платите в новый, но при этом долг растет.

Требования и условия

Какие документы нужны

Рефинансирование – это, по сути, новый кредит. Поэтому для проведения операции вам понадобится обширный пакет документов:

• личный паспорт;
• справка с места работы об уровне зарплаты (или другое подтверждение наличия дохода);
• подтверждение трудоустройства на протяжении нужного времени (3-6 месяцев как минимум);
• выписка из Росреестра, подтверждающая наличие только одного обременения;
• выписка из Регпалаты, подтверждающая права заявителя на квартиру (или свидетельство о регистрации права собственности);
• техпаспорт и кадастровый паспорт;
• оценка стоимости жилья (не всегда);
• ипотечный договор с другим банком со всеми приложениями;
• выписка из банка об остатке задолженности.

Обратите внимание: если в операции принимают участие созаемщики (как минимум – супруг или супруга), то им нужно предоставить аналогичный пакет документов.

Какие кредиты могут быть рефинансированы

Не каждую ипотеку банк согласится рефинансировать. Условия для проведения операции в учреждениях различаются, но есть и общие черты:

• ипотека должна быть взята минимум 1 год назад;
• до окончания действия кредита должно быть не менее 6 месяцев;
• на протяжении последних 12 месяцев не допущено ни одной просрочки;
• предмет залога застрахован и находится в отличном состоянии.

Некоторые банки ставят условия и по максимальной сумме рефинансирования.

Но, как правило, у человека, добросовестно платящего ипотеку без просрочек, проблем с получением перекредитования не возникает.

Для каких клиентов доступна услуга

К желающим произвести рефинансирование предъявляются стандартные требования, как и к любым заемщикам:

• наличие официального трудоустройства;
• определенный уровень зарплаты – такой, чтобы сумма нового платежа не превышала половины от дохода;
• российское гражданство;
• достижение возраста совершеннолетия.

Но, учитывая, что ипотеку вам уже ранее одобрили, под большинство требований ваша кандидатура подпадает автоматически. Большее внимание следует уделить подтверждению дохода, так как это самое важно при рефинанасировании.

Если вам ранее одобрили ипотеку, не означает, что сейчас запрос пройдет проверку. Могли измениться существенные условия – вы сменили работу или уменьшился ваш уровень дохода. Может, в банке изначально другие требования.

Кредиторы также обращают внимание на кредитную историю – если с выплатой по ипотеке у вас всё в порядке, но вы задерживаете платежи по потребительскому займу или имеете долг по ЖКХ, то рефинансирование также могут не одобрить.

Банки, проводящие рефинансирование

К числу банков, производящих рефинансирование на выгодных условиях, относятся:

• ВТБ – минимальная ставка 8,8% годовых;
• Промсвязьбанк – 8,9%;
• ФК Открытие – 8,95%;
• Россельхозбанк – 9,15% (только на квартиры);
• Возрождение – 9,2%;
• Газпромбанк – 9,2%;
• Райффайзенбанк – 9,2%;
• Уралсиб – 9,5%;
• Сбербанк – 9,5%;
• ДельтаКредит – 9,75%;
• Зенит – 9,8%.

Также стоит выделить сервис ипотечного кредитования Тинькофф. Банк не выдает ипотеку непосредственно, но выступает в роли кредитного брокера. Подав заявку в Тинькофф, вы поручите специалистам банка самостоятельно подобрать подходящие для вас продукты и отослать заявку от вашего имени.

Аналогичным образом работает банк ДОМ.РФ. Он взаимодействует с несколькими банками, входящими в ассоциацию с ним. Подав заявку на ипотеку в ДОМ.РФ, вы получите ряд вариантов рефинансирования и сможете выбрать наиболее подходящий.

Таким образом, произвести рефинансирование ипотеки в стороннем банке – вполне реальная задача. Для начала необходимо убедиться, что вы и ваша ипотека подходите под требования нового кредитора. Затем следует собрать документы и оформить заявку. Как только одобрение будет получено, надо будет подписать договор. Банки самостоятельно рассчитаются между собой, а вам останется только платить по новому кредиту.

Видео-советы как рефинансировать ипотеку

Дополнительные расходы на рефинансирование

Кроме снижения ставки, заемщика будут ждать и дополнительные расходы. Рассмотрим основные четыре момента:

1. Более высокая процентная ставка до момента оформления залога в новом банке. Вы должны понимать, что как только вы перечислили деньги из нового банка в старый банк, то соответственно, у вас кредит стал не обеспеченный. Поэтому банк на период оформление залога будет вам начислять более высокую ставку. Эта ставка даже может быть больше, чем та, которая у вас сейчас действует по ипотеке. Скорее всего она будет больше. Это стимулирует клиентов как можно быстрее переоформлять залог, иначе эта процедура может затянуться аж до трех месяцев.
2. Страховые тарифы. Да, сейчас центральный банк ведет речь о том, чтобы банки сами оплачивали страховые премии по такого рода страховым полюсам, но пока этого нет и соответственно заемщики вынуждены сами платить за это деньги. Цены здесь могут быть от двух до двадцати тысяч и даже больше, в зависимости от суммы кредита. Важно понимать, что каждый банк работает со своим пулом страховщиков и там свои тарифы. Не исключено, что ваши новые тарифы будут больше, чем те, которые есть сейчас. Это нужно обязательно учесть, потому что это ежегодная плата за ипотечную сделку.
3. Оценка стоимости квартиры. Ни один банк не возьмет старую оценку, потому что цены постоянно меняются. В каких-то районах квартиры дешевеют, где-то дорожают, поэтому нужна свежая оценка. Оценка недвижимости может стоить примерно от 5 до 10 тысяч рублей. Это существенные деньги, которые следует обязательно закладывать в схему своих расчетов, с тем чтобы не прогадать.
4. Госпошлина за регистрацию залога. Она около 2000 рублей, плюс, возможно услуги посредников, это те люди которые помогают вам максимально быстро зарегистрировать новый залог. Тут думайте сами, что вам выгодней, заплатить посредникам, чтобы они быстрее со всеми договорились в Росреестре и вам сразу же мгновенно выдали новые документы, либо вы будете ждать, сами собирать документы, может быть какие то дополнения с вас потребуют ну и так далее. Это нужно тоже посчитать. Ценник у посредников обычно это 5–10 тысяч рублей. Они берут за свои услуги учитывая свой опыт и хорошие связи в Росреестре.

Эти четыре основных пункта расходов нужно закладывать в расчет схемы рефинансирования.

Когда рефинансироваться не выгодно?

Надо понимать, что есть ситуации, когда операция рефинансирования будет в принципе невыгодна. Как правило — это небольшая сумма кредита, то есть менее миллиона рублей и соответственно небольшой срок до погашения кредита, как правило менее 3 лет. Рассмотрим на конкретных примерах:

Пример № 1.

Итак, мы берем кредит 700 тысяч рублей. Ставка 11% годовых и срок до погашения 36 месяцев. Если мы уменьшим сумму ставки на 1 процент, то соответственно переплата у нас уменьшится. Сейчас она составляет почти 125 тыс. рублей.

При ставке 10% получаем уменьшение переплаты до 113 тыс. руб. Разница всего 12 тысяч. Это по сути, размер госпошлины и стоимости оценки квартиры. То есть практически мы ничего не выиграем, а даже можем и проиграть. На период переоформления залога будет более высокая ставка и не исключено, что страховые тарифы тоже будут больше прежних.

В таком случае никакого резона влезать в рефинансирование нет и тратить на это время не стоит. Рефинансирование будет невыгодно если будет небольшая разница в процентных ставках по старому и новому кредиту. Как правило это разница находится в диапазоне одного процента и менее.

Пример № 2

Сумма 1 млн. рублей, ставка 10%, срок погашения – 60 месяцев. Это пять лет, но давайте посмотрим что будет если мы уменьшим ставку на 0,5%, вместо 10% получается 9,5%. При 10% – переплата 275 тысяч, при 9,5% она будет 260 тысяч, то есть размер долга уменьшился всего на 15 тысяч рублей. Если поделить на 5 лет, получается по 3 тысячи рублей в год или 250 рублей в месяц. Сумма незначительная и явно не заслуживает потери нервов и времени на рефинансирование.

Цели рефинансирования

Цели у рефинансирования на самом деле могут быть разные, потому что получая новый кредит по новой ставке вы выбираете и новый срок кредитования.

Первая цель — это так называемый ежемесячный платеж. Возможна ситуация когда вам нужно просто снизить ежемесячный платеж. Допустим вы хотите чтобы у вас в течение года накапливать деньги на отпуск или вам нужно платить обучение ребенка. Т.е вы хотите освободить свои текущие расходы для того, чтобы увеличить куда-то дополнительные вложения.

Тогда вы можете увеличить срок кредитования. Ставка у вас низкая и даже переплата в этом случае может быть больше. Но у вас основная цель — это снижение ежемесячного платежа или рефинансирование в этом плане вам может очень сильно помочь.

Вторая цель — это основной размер переплат. Очень многих пугает, что за вес период они заплатят три стоимости квартиры и т.д. Уменьшив ставку вы можете и значительно снизить размер переплаты. Это для вас будет главной целью которые вы преследуете.

Третий важный момент — это срок кредитования. Допустим вы уже человек предпенсионного возраста, вам до пенсии осталось пять лет, а кредит у вас на 7 – 8 лет. Путем рефинансирование вы можете установить новый срок меньше, понимая, что в течение этого срока вы еще способны оплачивать такие суммы ежемесячных платежей, а дальше уже нет.

Естественно, что все эти три цели можно достигать одновременно и в этом нет ничего предосудительного. Как правило стараются именно так и сделать. Чтобы снизить и размер ежемесячного платежа и размер переплаты и в идеале конечно, снизить срок кредитования.

Когда не стоит пытаться рефинансировать

Отдельно остановимся на трех моментах, когда в принципе не стоит пытаться рефинансировать ипотеку, потому что вам банк её не одобрит.

1. Официальный доход. Если официального дохода нет, т.е на момент получения ипотеки он был, вы официально работали, все было нормально, но потом случилось нечто и вы перестали получать официальный доход. К примеру, стали фрилансером. Т.е есть у вас доходы есть, но они не задекларированы. В этом случае практически банк вряд ли вам одобрит, так как ему нужно подтверждение вашей платежеспособности.
2. Снижение стоимости квартир. Это важный момент. Если квартиры начинают падать в цене, а сумма кредита которую банк готов будет одобрить может быть не более чем 80% от рыночной стоимости квартиры. Допустим квартиру вы покупали за 3 млн. руб. и кредит допустим был на такую же сумму. Цены упали и теперь она стоит 2,5 миллиона а вы хотите получить те же 2,5 миллиона, которые еще остались должны. Новый банк это не одобрит. Он эти 2,5 миллиона дисконтирует на 20%, а это по сути 500 тысяч и сможет вам выдать только 2 млн. руб. Поэтому думая о рефинансировании нужно понимать, какая динамика рыночной стоимости вашего конкретного жилья на сегодня.
3. Наличие просрочек по кредиту. Допустим у вас еще был потребительский кредит (покупали телефон, телевизор и т.д.) или даже по этой ипотеке у вас были какие то серьезные просрочки. Следовательно вы уже испортили свою кредитную историю и в этом случае нет смысла рыпаться и пытаться получить новый кредит по низкой ставке. Вы стали неблагонадёжным заемщиком и естественно новый банк не готов будет выдать вам новый кредит.

Как видите, в сделке по рефинансированию ипотеки много самых разных, как положительных, так и отрицательных моментов. Только точный учет и расчет всех обстоятельств позволят вам совершить действительно успешную сделку по рефинансированию и облегчить свое финансовое бремя.

Что такое рефинансирование ипотеки?

Рефинансирование ипотеки — что это такое? Прежде всего, это выгодная опция, предлагаемая кредиторами.

Рефинансирование предполагает оформление новой ипотеки под гораздо наиболее интересным процентом. При этом возможно оформление на более длительный срок. При переоформлении можно сэкономить. Экономия выразится в снижении окончательного размера займа.

Проведение процедуры возможно как в сторонней компании, так и в банке, в котором действует ипотека. Почти все кредиторы внедрили указанную опцию. Продиктовано это тем, что за прошедшее недавнее время можно увидеть хорошее снижение процента. Процент снизился в среднем на три единицы. В связи с такой тенденцией, ранее кредитовавшиеся заёмщики, стараются снизить процент при помощи рефинансирования. Возможно ли это?

Рефинансирование даёт возможность изменить общую сумму долга и ежемесячные выплаты. При желании можно продлить срок предоставления долга.

Положительные и отрицательные стороны рефинансирования ипотеки

Какие существуют минусовые и плюсовые нюансы при рефинансировании? Всё ли так просто? Давайте разберёмся. От чего зависит оценка положительных и отрицательных качеств процесса? Положительные и отрицательные стороны указанной процедуры зависят от преследуемой цели. Смотрите ниже подробное описание обеих граней.

Отрицательные стороны рефинансирования

Указанная процедура представляется интересной тогда, когда речь идёт о большом кредите на длительный срок. В этом случае процедура действительно выгодная.

При небольшом кредите обозначенная процедура представляется крайне невыгодной. Единовременные расходы при переоформлении перечеркнут выгодные перспективы. Невыгодной, из-за того, что процесс переоформления несёт в себе дополнительные расходы. Придётся оплатить как минимум оценку и страховку. В этом случае кредитуемый рискует потратить больше, чем обрести. Исходя из этого, лучше оставить всё как есть.

Перед подобным шагом стоит посчитать все расходы и сравнить их с предполагаемым выигрышем. Тогда картина станет наглядной. При наличии нескольких кредитов придётся понести финансовые потери по всем займам. Объединение нескольких займов достаточно выгодно.

Иногда досрочное гашение действующей ипотеки предполагает комиссию. Этот момент указан в кредитном договоре. Это тоже является частью дополнительных расходов по кредитному счёту. Не забывайте об этом.

Для переоформления займа необходимо собрать обширный пакет документов и справок с места работы, такой же, как и при оформлении ипотеки. Это связано с тем, что вы будете оформлять новую ипотеку. Рефинансирование невозможно будет провести при наличии хотя бы одной просрочки по оформленным ранее кредитам. Внимательно следите за тем, что бы ваша кредитная репутация оставалась чистой.

Положительные стороны рефинансирования

• Взносы на счёт по ипотеке станут меньше. После процедуры оформления уменьшение выплат произойдёт в связи с падением цифры процентной ставки.
• Переплата по ипотеке станет меньше. При уменьшении количества дней, отведённых на возврат долга и отказа от изменения каждомесячных выплат в стороны снижения, получится снизить общую стоимость займа. Это возможно благодаря понижению процента по кредиту.
• Снятие обременения. Если при рефинансировании перевести ипотеку в обычный кредит, удастся убрать залог с объекта. Но при обозначенном типе рефинансирования будет более высокий ежегодный процент.
• Можно изменить валюту долга. Если кридетуемый оформлял ипотеку в валюте, исходя из сегодняшней экономической обстановки, целесообразно будет сменить её на рубли.
• Удобство в обслуживании. Удобнее, когда ипотека оформлена в том учреждении, в котором заёмщик представляется зарплатником.

Этапы рефинансирования

Рефинансирование является поэтапной процедурой. Ниже описано пошаговое проведение рефинансирования.

• Формирование заявления и принятие решения по заявлению кредитором. Кредитор будет оценивать кредитоспособность заявителя и знакомиться с документами на залоговую недвижимость.
• Подготовка документов на квартиру, заказ отчёта об оценке.
• Рассмотрение объекта кредитором и в случае положительного решения, подписание договора.
• Оплата текущей задолженности. После перерасчёта процентов текущий долг закрывается.
• Регистрация в органах росреестра.
• Получение документов с указанием нового залогодержателя.

После переоформления взносы по ипотеке выплачиваются согласно новому договору.

Рефинансирование с отрицательной кредитной репутацией

Рефинансировать ипотеку, с отрицательной кредитной репутацией, не представляется возможным. В этом случае будет отказ. При переоформлении займа на недвижимость, кредитор выдвигает ещё более жёсткие требования, чем при рассмотрении первичной заявки на ипотеку.

При возникновении сложностей по выплатам, лучше всего своевременно обращаться к кредитору, с просьбой реструктуризировать задолженность. При таком подходе возможно и улучшение условий кредитования, и положительная кредитная репутация на перспективу.

Залог при ипотеке

При оформлении ипотеки в пользу кредитора возникает обременение на приобретаемое имущество. Какие виды залога бывают?

• После оформления сделки, объект отдаётся в собственность кредитору, но кредитуемый вправе пользоваться недвижимость. После полного погашения долга, квартира отдаётся в собственность кредитуемому.
• Объект находится в пользовании у финансового учреждения до окончательной оплаты по займу.

У банка возникает право на залог, которое подтверждается закладной. В закладную вносятся все нюансы произошедшей сделки. Что может быть указано в закладной?

• В документе указывается фиксированная ставка по кредиту и количество обязательных каждомесячных выплат.
• В документе указан плавающий процент, который зависит от экономики страны, при этом ежемесячный платёж способен измениться как в большую, так и в меньшую сторону.
• В документе указана информация о дифференцируемом платеже.
• В документе указана информация о страховке на заложенный объект.

Почему банк может отказать в рефинансировании ипотеки?

На самом деле, рефинансирование не считается выгодной процедурой для кредитора. Особенно если речь идёт о компании, в которой эта самая ипотека была оформлена. Существует множество возможных причин, по которым учреждение может отказать в получении рефинансирования займа на квартиру. Какие это причины?

• Отрицательная кредитная репутация. Это ключевой момент, на котором кредитор акцентируется в первую очередь. У каждого банка свои критерии оценки кредитной репутации.
• Неплатёжеспособный заёмщик. Если кредитора не устроит уровень дохода, указанный в справке, компания откажет в рефинансировании.Уровень платёжеспособности мог измениться в худшую сторону с момента оформления ипотеки. В связи с этим кредитор требует новую справку о жалованье.
• Объект недвижимости снизился в стоимости. Такую ипотеку не представляется возможным рефинансировать, потому что стоимость объекта, на текущий момент, может быть ниже суммы задолженности.
• Перепланировка без согласования залогодержателя. Любые реконструкции залогового имущества следует согласовывать с кредитором и после получения согласия последнего, узаконивать.
• Нет страховки. Если при оформлении ипотеки заёмщик отказался от страховки, в рефинансировании будет отказано.
• Ипотека была оформлена с применением маткапитала. Отрицательное решение в этом случае аргументируется тем, что при погашении задолженности, родители обязаны выделить доли в объекте детям. Новый кредитор не сможет наложить обременение на объект принадлежащий детям.
• Не соответствующий правилам рефинансирования предыдущий договор. При рефинансировании предъявляются требования по пределам денежных сумм. Сли остаток задолженности ниже или выше обозначенных границ, рефинансирование невозможно. То же самое касается и временных ограничений. Нельзя рефинансировать займ, оформленный менее полугода назад. Таак же заёмщик может не соответствовать возрастным ограничениям.
• Несоответствие цели и правил рефинансирования. Некоторые кредиторы отказывают в рефинансировании ипотеки на дома и землю.
• Обращение к кредитору, с которым заключён текущий ипотечный договор. Такая процедура не выгодна для учреждения.
• Разница между ежегодным процентом менее 1%. Теряется смысл процедуры из- за текущих расходов, превышающих возможную сумму выгоды.
• Расторжение брачного союза. Супруг, как правило, выступает в роли созаёмщика. По условиям, в случае развода в рефинансировании кредита будет отказано.
• Объект недвижимости не является залоговым имуществом. Если не оформлено обременение на объект, значит кредит не является ипотекой. Рефинансирование обычных займов возможно по более высоким ставкам.
• Рефинансирование было проведено ранее. Мало кто из кредиторов идёт на повторное рефинансирование.

Выгодно ли рефинансировать ипотеку

При различии между прежним и вновь оформляемым долгом хотя бы в два процента, рефинансировать ипотеку выгодно. При такой разнице окончательная сумма займа станет гораздо ниже. Более того, при желании, можно увеличить срок кредитования, тем самым сократив ежемесячные платежи.

Сколько стоит и какие расходы?

• Оценка рефинансируемого объекта обойдётся по стоимости в диапазоне 2500- 5000 рублей.
• Госпошлину необходимо будет оплатить в размере 2ООО рублей.
• Согласие половины на приобретение объекта, удостоверенное нотариусом, обойдётся в 15ОО рублей.
• Страховка составит от 0, 5% до 1, 5% от общей суммы займа.
• В случае обращения в риэлторскую компанию, услуги специалиста обойдутся примерно в 15000 рублей.

Рефинансирование ипотеки оформленной в валюте

В 2О14 году случился неожиданный подъём валюты по отношению к рублю. На сегодняшний день ситуация на валютном рынке не меняется. Те люди, которые оформляли ипотечный займ в валюте, оказались в очень неприятной ситуации.

В связи с этим, ипотечный договор на рефинансирование, для этой категории клиентов, видится единственным выходом из тяжёлой ситуации. С его помощью они смогут сократить сумму ежемесячных платежей. При рефинансировании валютной ипотеки, новый займ выдаётся в рублях. Рублями же гасится и основной долг. Возможно изменение срока кредитования.

Оценка эффективности перекредитования

Клиент банка, ощущающий необходимость рефинансирования, может, как отмечалось, для получения развёрнутого анализа ситуации прибегнуть к помощи специалистов, в том числе консультантов банка.

Однако, чтобы провести предварительные расчёты, вполне достаточно будет собственных усилий.

Чтобы понять, насколько выгодно будет рефинансирование, следует:

1. Рассчитать, сколько осталось платить по ипотеке. При вычислениях следует учитывать не только тело кредита, но и проценты, а также возможные пени и штрафы. Чем точнее будет полученное значение, тем лучше; клиент может воспользоваться любым онлайн-калькулятором, сверяться с графиком погашения задолженности и прочими имеющимися в его распоряжении объективными данными. Можно поступить ещё проще: взять в банке выписку; обычно эта услуга предоставляется клиентам безвозмездно.
2. Проанализировать сумму платежей по новому кредиту. Это уже сложнее: ещё не заручившись одобрением банка, остаётся рассчитывать на свои калькуляции, устанавливая годовую процентную ставку, получаемую в долг сумму и срок погашения кредита. Если кредитор уже поставлен в известность о желании клиента провести рефинансирование, процесс упрощается: перечисленные параметры твёрдо известны пользователю и, как в предыдущем случае, он может запросить расчёты в банке, предоставляющем услугу перекредитования.
3. Посчитать разницу между «старыми» и «новыми» условиями, вычтя стоимость нового кредита из старого. Если остаток положительный — уже неплохо; и чем больше он будет, тем лучше для клиента. Тут же следует учитывать мнение кредитора: банку невыгодно проводить рефинансирование из-за разницы в несколько тысяч рублей, и в этом случае клиент с большой вероятностью получит отказ.

По мнению экспертов, перекредитование наиболее выгодно при следующих условиях:

1. Ипотека была получена в другой валюте. Кредит в долларах или евро, переведённый в рубли, поможет упростить расчёты с банком и сэкономить немало средств; не возникнет сложностей и с получением налогового вычета — тем более если рефинансирование осуществляется в первый раз.
2. Кредитополучатель имеет, в соответствии с публичной офертой банка, право на льготные условия рефинансирования. Чаще всего они предлагаются «зарплатным» клиентам, работникам компаний — партнёров финучреждения, военным, многодетным семьям и некоторым другим категориям заёмщиков.
3. Ипотека была взята давно, и с тех пор банк пересмотрел проценты по программе в меньшую сторону. В таких случаях кредитные организации, как правило, охотно идут навстречу желающим оформить перекредитование клиентам.
4. Прошло более половины срока, отведённого на погашение «исходной» ипотеки. Точные временные рамки определяются банком, который, как известно, имеет право отказать заявителю без объяснения причин. Однако в любых обстоятельствах действует общее правило: убытки, связанные с проведением рефинансирования, не должны перекрывать стоимости финальных выплат — иначе никакого смысла в операции не будет.
5. Банк согласен или предлагает объединить в программу рефинансирования несколько старых займов. Доказать налоговому инспектору, что новый кредит целевой, будет сложно; может не сработать даже взятая в банке справка. Однако, если выгода от такого перекредитования больше, чем потенциальный вычет, нужно смело соглашаться.

В любой ситуации к рефинансированию ипотеки следует подходить со всей серьёзностью, не принимая поспешных решений.

Об основных этапах перекредитования — в следующем разделе.

Порядок рефинансирования ипотеки

Прежде чем приступить к переговорам с банком и сбору документов, следует правильно рассчитать время: даже самый простой процесс перекредитования занимает в среднем полтора-два месяца, и срочный отъезд в отпуск или запланированную командировку заставит клиента по возвращении начинать всё заново.

Теперь, решившись на обращение к кредитору, следует:

1. Оценить сумму задолженности по старой ипотеке. Как это сделать, было описано ранее. Вполне может оказаться, что заёмщик преувеличивает тяжесть долгового бремени, а в реальности сможет рассчитаться с финансовым учреждением без заключения нового договора. Если сумма не столь значительна, её лучше выплатить до конца — это позволит сохранить идеальные отношения с кредитором и впоследствии получить новый заём.
2. Узнать свою кредитную историю. В рефинансировании может быть отказано, если заёмщик успел себя плохо зарекомендовать; если «индекс благонадёжности» стремится к нулю, логичнее не заявлять о желании получить перекредитование, а искать способы исправления сложившейся ситуации.
3. Выбрать банк, предоставляющий услугу. Заёмщик может обратиться как в «собственное», так и в любое стороннее финансовое учреждение, а лучше — сразу в несколько. Узнав условия программы и требования к клиентам, можно приступать к сбору документов и походу в офис. При оценке условий, предлагаемых тем или иным финучреждением, необходимо учитывать собственную привлекательность в качестве кредитополучателя. Наибольшие шансы имеют люди, имеющие официальный доход и возможность подтвердить его, предоставив справку по форме 2-НДФЛ или аналогичный документ по требованию банка. Имеют значение и обстоятельства предоставления первой ипотеки: в идеале при оформлении договора не должны были быть задействованы материнский или семейный капитал, а заёмщику следует быть полноправным собственником, с внесением соответствующих данных в ЕГРН. Ещё одно важнейшее обстоятельство — наличие прописанных в квартире детей или недееспособных лиц: в этом случае банк практически лишается обеспечения.
4. Обратиться с заявлением о перекредитовании в выбранный банк. При первом визите следует уточнить, какие именно документы требуется собрать: списки разных финансовых учреждений незначительно различаются.

Чаще всего в них входят:

• собственно заявление, оформляемое в свободной форме или на типовом бланке;
• паспорт или загранпаспорт;
• старый договор кредитования с графиком погашения задолженности;
• если обращение производится в другой банк — справка из «исходного» об оставшейся сумме платежей и отсутствии просрочек;
• документ, подтверждающий трудоустройство или регистрацию в качестве индивидуального предпринимателя;
• справка о доходах по форме работодателя, банка или 2-НДФЛ;
• документ, подтверждающий право собственности — в настоящее время это выписка из ЕГРН, которую следует заблаговременно получить в Росреестре;
• прочие имеющие отношение к делу справки и документы, вплоть до квитанций и чеков из банкоматов.

1. Дождаться решения кредитора. Как правило, на рассмотрение обращения у банков уходит от двух до семи рабочих дней. В некоторых случаях приходится ждать дольше — вплоть до двух недель. Кроме того, в процессе представители банка могут связываться с заявителем, уточнять у него детали и просить представить дополнительные документы — нужно быть готовым к такому повороту.
2. Пройти процедуру одобрения кредитором недвижимости, выступающей в качестве залога. Для этого потребуется обратиться к аккредитованному оценщику, заплатить довольно существенную сумму, а также получить согласие страховщика, оформляющего полис, и направить соответствующие документы новому кредитору.
3. Дождавшись выдачи заёмных средств, погасить кредит и забрать закладную в «исходном» банке, после чего зарегистрировать новую; на этом рефинансирование считается оконченным.

Теперь кредитополучателю остаётся лишь исправно вносить платежи, постепенно выкупая свою квартиру на более выгодных, чем планировалось изначально, условиях.